Hollanda’da geçici oturma iznine sahipken ev satın almak

Son güncelleme: 02.09.2025 20:28

Hollanda'da herkes bir ev satın alabilir. Hollandalı olmasanız veya sabit bir oturma izniniz olmasa bile.

Bankadan kredi almak zor olabilir

Bir ev satın almanın en zor kısmı, bir

ipotek

(mortgage) almaktır.

Banka'lar, geçici oturum izni olan birine para ödünç vermeyi genellikle riskli bulur. Hollanda'da uzun süre kalıp kalmayacağınızdan emin olamazlar. Ve dolayısıyla ipoteği geri ödeyip ödeyemeyeceğinizi veya ödeyip ödemeyeceğinizi bilemezler. Ancak bir ev satın almak imkansız değildir.

Banka ipotek başvurunuzu çeşitli bileşenlere göre değerlendirir

İpotek başvurusunda bulunurken bankaların dikkat ettiği noktalar şunlardır:

Oturum izninizin süresi ne kadardır

Geçici oturum izniniz varsa bankalar daha katı kriterlerle değerlendirme yapar ve ipotek için genellikle ek şartlar getirirler. Bunun nedeni, Hollanda'da kalıcı olarak yaşama niyetinizi ve burada uzun süre kalma potansiyelinizi değerlendirmek istemeleridir. Örneğin, işinizde süresiz bir sözleşmeye sahip olmanız veya geçici oturum izniniz sona erdikten sonra Hollanda'da kalıcı olarak ikamet etme niyetiniz bu durumu kanıtlamanıza yardımcı olabilir. Ayrıca, istikrarlı bir mali duruma sahip olmanız ve herhangi bir borç veya ödeme sorununuzun bulunmaması da büyük önem taşır.

Sabit bir gelir önemlidir

Son derece önemli olan, sabit bir gelire sahip olmanızdır. Sabit bir gelir, her ay düzenli olarak belirli bir miktarda para aldığınız anlamına gelir. Bu gelir düzenlidir ve sıklıkla değişmez. Bankalar sabit bir geliri önemser, çünkü bu durum her ay faturalarınızı ve kredi taksitlerinizi ödeyebilmek için yeterli paraya sahip olduğunuzu gösterir. Bankalar, ne kadar borç alabileceğinizi belirlemek için her ay ne kadar para kazandığınıza bakarlar.

Kalıcı bir sözleşmeniz olup olmadığı

İşvereninizle belirsiz süreli bir iş sözleşmeniz varsa, ipotek almanız daha kolay olacaktır. Bu durum, bankaya geliriniz ve her ay faiz ile anapara taksitlerini ödeyip ödeyemeyeceğiniz konusunda daha fazla güvence verir.

Geçici bir sözleşmeniz olup olmadığı

Geçici bir sözleşmeniz mi var? O zaman banka sizden bir

niyet beyanı

talep edebilir. Ancak geçici bir sözleşme ile yalnızca bir niyet beyanı yeterli değildir. Banka daha fazla güvence ister. Banka, gerçekten büyük sorunlar olmadığı sürece kalıcı bir sözleşme alacağınızı bilmek ister. Örneğin, şirketin iflas etmesi veya işinizin çok kötü olması gibi.

Başka daha ne faydalı olabilir?

Yalnızca bir niyet beyanı yeterli olmadığında, bankalar gelirinizin istikrarlı olduğunu gösteren diğer faktörlere de bakar:

Aynı işverenin yanında ne kadar süredir çalıştığınız: Aynı işverenle bir yıldan uzun süredir çalışıyorsanız, bu süre geçici sözleşmelerle bile olsa, bankaya ek güvence sağlar.
Maaş bordrolarınız: Bunlar her ay ne kadar para aldığınızı tam olarak gösterir.
Ne tür bir işte çalışıyorsunuz: Bazı işler veya meslekler diğerlerinden daha güvenlidir.

Kendi işinizin olup olmadığı

Kendi işiniz varsa, bir

zzp'ci

siniz (personel olmayan serbest çalışan). Bankalar için bu durumda tam olarak ne kadar para kazandığınızı görmek biraz daha zordur, çünkü bu aydan aya değişiklik gösterebilir.

Bu nedenle bankalar, genellikle sizden işletmenizin son 3 yılına ait yıllık finansal raporlarını isterler. Yıllık finansal raporlar, işletmenizin ne kadar para kazandığını ve karının ne olduğunu gösterir. Bu şekilde banka, her ay ipotek ödemesini yapabilmek için yeterli ve istikrarlı bir gelire sahip olup olmadığınızı görebilir. Bazen banka gelecek yıl için bir

tahmin

de isteyebilir. Bir ipotek danışmanı bu konuda size iyi bir şekilde yardımcı olabilir.

Ne kadar borç alabilirsiniz?

Hollanda'da, bir ev için ipotek alırken, kredi tutarı o evin ekspertiz değeri (taxatiewaarde) ile sınırlıdır. Bu değer, evin tahmini piyasa değerini ifade eder. Bankadan, evin ekspertiz raporunda belirlenen tutardan daha fazla kredi alamazsınız. Geliriniz daha yüksek bir kredi için yeterli olsa dahi bu limit aşılamaz. Ancak, eğer yeterli miktarda birikiminiz varsa ve evin bir kısmını peşin ödeyebiliyorsanız, daha düşük tutarlı bir ipotek seçeneğini tercih edebilirsiniz.

Hollanda'da konut sıkıntısı nedeniyle evlerde genellikle "tavandan fiyat teklifi" (overbieden) yapılır. Evler, talep edilen fiyatın üzerinde bedellerle satılır. Satın aldığınız evin ekspertiz değeri, talep edilen fiyatın üzerinde çıkarsa bu olumlu bir durumdur. Bu durumda, evin ekspertiz değeri kadar daha yüksek bir ipotek alabilirsiniz. Ancak bunu yalnızca, aylık geri ödeme tutarını (rahatlıkla) karşılayabileceğiniz durumlarda yapın.

Hangi ipotek kredisini alabileceğinizi öğrenmek için bir ipotek danışmanına gidin

Gelirinize ve aylık

sabit giderlerinize

(masraflar) dayanarak, bir ipotek danışmanı bir bankadan maksimum ne kadar borç alabileceğinizi belirtir. İpotek tutarınız, aylık olarak geri ödeyebileceğiniz miktarı asla aşmaz. Bu nedenle öncelikle, geliriniz temelinde ne kadar ipotek alabileceğinizi size söyleyebilecek bir ipotek danışmanı ile iletişime geçin. Böylece hangi evlere teklif verebileceğinizi ve maksimum ne kadar fazla teklif verebileceğinizi bilirsiniz.

Bir ipotek danışmanı ile görüşmenin ücreti vardır. Bu masraflar genellikle 1.500 ila 3.000 Euro arasında değişir. Bu miktar yüksek görünebilir, ancak iyi bir danışman uzun vadede size önemli ölçüde para ve zaman tasarrufu sağlayabilir. Ayrıca, bu danışmanlık ücretini gelir verginizden düşebilirsiniz, böylece bir kısmını geri alırsınız. İlk tanışma görüşmesi genellikle ücretsiz ve herhangi bir taahhüt içermez. Hollanda pasaportunuz veya kalıcı oturum izniniz varsa ve yeterli gelire sahipseniz, genellikle evin değerinin (ekspertiz değerine eşit) %100'ü kadar kredi alabilirsiniz. Geçici oturum izniniz bulunuyorsa, konut değerinin en fazla %90'ı kadar kredi alabilirsiniz. Kalan %10'u kendi birikimlerinizle ödemeniz gerekir. Bankalar geçici oturum iznini daha yüksek risk olarak değerlendirir. İznin uzatılmaması durumunda, kredinin geri ödenmesinde sorunlar yaşanabileceğinden, bankalar genellikle maksimum %90 oranında kredi verir. Sizin ödediğiniz %10'luk kısım, banka için ek teminat görevi görür. Yukarıda da okuyabileceğiniz gibi, geçici oturum izniyle genellikle konut değerinin %90'ından fazlasını kredi olarak alamazsınız.

%90'dan fazla borç alıp alamayacağınız birkaç şeye bağlıdır:

Durumunuzu değerlendiren banka: Her banka aynı değildir. Bazı bankalar daha esnektir.
Konut ve İş Geçmişi: Hollanda'da daha uzun süredir (örneğin 6 ay, 1 veya 3 yıl) istikrarlı bir şekilde ikamet ediyor ve çalışıyorsanız, bu durum ipotek başvurunuzu olumlu yönde etkileyecektir.
Gelir ve Sözleşme: Süresiz bir iş sözleşmesi ve iyi, istikrarlı bir gelir, her zaman ipotek alma şansınızı artırır.
Ulusal İpotek Garantisi (Nationale Hypotheek Garantie - NHG)
: NHG ile genellikle konut değerinin %100'üne kadar borç alabilirsiniz. Kalıcı olmayan bir oturum izniniz olsa bile, eğer ikamet amacınız geçici değilse bu bazen mümkün olabilir.
Bazen %100 oranında kredi almanız mümkün olabilir. Avrupa Birliği/Avrupa Ekonomik Alanı (AB/AEA) veya İsviçre vatandaşı iseniz, bu durum geçerlidir çünkü genellikle Hollandalı vatandaşlarla aynı kurallar uygulanır. Ayrıca, oturum izninizin 'geçici olmayan' bir amacı varsa (örneğin, bilgi göçmenleri için), bazı bankalar %100 finansman sağlayabilir.

Bir ev satın alırken her zaman ek masraflar olur. Bu masraflara "alıcı masrafları" (kosten koper) denir. Bu masrafları kendi birikiminizden ödemeniz gerekir. Genellikle evin satış fiyatının %5 ila %6'sı kadar tutar. "Alıcı masrafları" şunları içerir:

İpotek Danışmanlık Ücreti: Size en uygun ipoteği bulmak için bir danışmana ödeme yaparsınız. Finansal olarak neyin mümkün olduğunu görmek için bu danışmanlık hizmeti önemlidir.
Noter Masrafları: Evi resmi olarak satın almak için gerekli yasal belgelerin hazırlanması için notere ödeme yaparsınız. Bu zorunludur.
Ekspertiz Ücreti: Bir eve verdiğiniz teklif kabul edildiğinde, evin ekspertizini yaptırmanız gerekir. Bir eksper, banka için evin değerini tahmin eder. Bu ekspertizin masraflarını siz ödersiniz.
Teknik Kontrol Masrafları (isteğe bağlı): Bir uzman, çatı veya temel gibi evin teknik durumunu kontrol eder. Bu, evi satın almadan önce gizli kusurları keşfetmenize yardımcı olur.
Emlakçı Ücretleri (isteğe bağlı): Ev satın alma işlemlerinizde size yardımcı olması için bir emlakçı tutarsanız, bu hizmet için ödeme yaparsınız.

Kendi paranızın Hollanda banka hesabında olduğundan emin olun

Kendi birikiminizle ödemeniz gereken tutarın (tasarruflarınızın) Hollanda banka hesabında bulunduğundan emin olun. Bu, bankanın tüm işlemleri kontrol etmesini kolaylaştırır.

Hollanda'da geçici oturum izniyle bir ev satın almak iyi bir hazırlık gerektirir. Ancak doğru yardım ve yeterli birikimle kendi evinizi satın almak mümkündür.