Acheter un logement aux Pays-Bas si vous avez un permis de séjour temporaire

Dernière mise à jour: 02/09/2025 20:28

Aux Pays-Bas, tout le monde peut acheter un logement, même si vous n'êtes pas néerlandais ou si vous n'avez pas de permis de séjour permanent.

Il peut s'avérer difficile d'obtenir un prêt de la banque

L'étape la plus compliquée pour acheter un logement est d'obtenir un

prêt hypothécaire

Les banques prennent des risques en prêtant de l'argent à une personne avec un permis de séjour temporaire. Elles ne savent pas si vous allez rester longtemps aux Pays-Bas et si vous allez être en mesure de rembourser le prêt hypothécaire. Il n'est cependant pas impossible d'acheter un logement.

La banque évalue votre demande de prêt hypothécaire sur différents éléments

Quels sont les points que la banque examine avant d'octroyer un prêt ?

Durée de votre permis de séjour

Si vous disposez d'un permis de séjour temporaire, les banques sont plus strictes. Elles imposent souvent des conditions supplémentaires pour votre prêt immobilier. Pourquoi ? Parce qu'elles veulent savoir si vous souhaitez et pouvez rester plus longtemps aux Pays-Bas. Vous pouvez le prouver par exemple si vous avez un contrat de travail à durée indéterminée. C'est également le cas si vous souhaitez vivre définitivement aux Pays-Bas après votre permis de séjour temporaire. Il est également important que vous ayez une situation financière stable et que vous n'ayez ni dettes ni difficultés de paiement.

Un revenu fixe est important

Il est très important d'avoir un revenu fixe. Un revenu fixe signifie que vous recevez un montant fixe chaque mois. Ce revenu est régulier et ne varie pas souvent. Les banques accordent de l'importance à un revenu fixe, car il confirme que vous disposez de suffisamment d'argent chaque mois pour payer vos factures et vos prêts. Elles examinent vos revenus mensuels pour déterminer le montant que vous pouvez emprunter.

Si vous avez un contrat à durée indéterminée

Si vous avez un contrat de travail à durée indéterminée avec votre employeur, il est plus facile d'obtenir un prêt hypothécaire. Cela donne à la banque plus de garanties quant à vos revenus et à votre capacité à payer les intérêts et les mensualités du prêt hypothécaire.

Si vous avez un contrat à durée déterminée

Si vous avez un contrat à durée déterminée, la banque pourrait alors vous demander une

déclaration d'intention

. Mais une déclaration d'intention seule n'est pas suffisante avec un contrat à durée déterminée. La banque veut plus de garanties. Elle veut être sûre que vous obtiendrez un contrat à durée indéterminée, sauf en cas de problème majeur. Par exemple, si l'entreprise fait faillite ou si votre travail est très mauvais.

Qu'est-ce qui peut encore aider ?

Si une déclaration d’intention seule ne suffit pas, les banques examinent également d’autres éléments qui montrent que vos revenus sont stables :

Durée d'occupation auprès de votre employeur : si vous travaillez pour le même employeur depuis plus d'un an, même avec des contrats temporaires, cela donne à la banque une garantie supplémentaire.
Vos fiches de paie : elles indiquent exactement combien d’argent vous recevez chaque mois.
Type de travail que vous faites : certains emplois ou professions offrent plus de garanties que d'autres.

Si vous avez une propre entreprise

Si vous avez votre propre entreprise, vous êtes un

« zzp’er »

(indépendant sans personnel). Les banques estiment qu'il est plus compliqué d'évaluer combien vous gagnez précisément, car cela peut varier chaque mois.

Pour cette raison, les banques demandent généralement les chiffres annuels de votre entreprise des 3 dernières années. Les chiffres annuels montrent combien votre entreprise a gagné et quel était le bénéfice. La banque peut ainsi voir si votre revenu est suffisamment stable pour rembourser le prêt tous les mois. La banque demande aussi parfois une

prévision

pour l'année à venir. Un conseiller en hypothèque peut vous aider pour cela.

Combien d’argent pouvez-vous emprunter ?

Aux Pays-Bas, vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire basé sur la valeur estimée de votre logement. Il s'agit de sa valeur marchande estimée. Vous ne pouvez jamais emprunter plus que cette valeur, même si vos revenus vous le permettent. Vous pouvez toutefois opter pour un prêt moins élevé si vous disposez d'économies importantes pour financer une partie de l'achat de votre logement.

Aux Pays-Bas, il est assez courant de proposer une offre au-dessus du prix pour les logements, car il y a une pénurie. Les logements sont vendus à des prix plus élevés que le prix demandé. C'est un signe positif si le logement que vous achetez est évalué à un prix supérieur au prix demandé. Vous pouvez alors obtenir un prêt hypothécaire plus élevé que le montant estimé. Mais faites-le uniquement si vous êtes capable de payer (facilement) le montant que vous devez rembourser tous les mois.

Adressez-vous à un conseiller en hypothèque pour savoir quel prêt hypothécaire vous pouvez recevoir

En fonction de vos revenus et de vos

dépenses fixes

mensuelles, un conseiller en prêts hypothécaires vous indiquera le montant maximal que vous pouvez emprunter auprès d'une banque. Le montant de votre prêt hypothécaire ne doit jamais dépasser le montant que vous êtes capable de rembourser tous les mois. Contactez donc d'abord un conseiller en prêts hypothécaires, qui vous indiquera le prêt hypothécaire que vous pouvez obtenir en fonction de vos revenus. Vous saurez ainsi pour quels logements vous pouvez soumettre une offre et combien vous pouvez proposer au maximum.

Consulter un conseiller en prêts immobiliers est payant. Le coût varie souvent entre 1500 et 3000 €. Cela peut paraître élevé, mais un bon conseiller peut vous faire économiser beaucoup d'argent et vous éviter bien des problèmes à long terme. Vous pouvez d'ailleurs déduire les frais de ces conseils de votre impôt sur le revenu, ce qui vous permettra d'en récupérer une partie. La première consultation est généralement gratuite et sans engagement. Les personnes qui ont un passeport néerlandais ou un permis de séjour permanent peuvent souvent emprunter 100 % de la valeur de leur bien (équivalente à la valeur estimée) si leurs revenus sont suffisants. Si vous disposez d'un permis de séjour temporaire, vous pouvez emprunter maximum 90 % de la valeur du bien. Vous devez alors payer les 10 % restants vous-même. Les banques considèrent un permis de séjour temporaire comme un risque plus élevé. Si celui-ci n'est pas renouvelé, vous pouvez avoir des difficultés de remboursement. C'est pourquoi les banques vous permettent souvent d'emprunter maximum 90 % de la valeur du bien. Les 10 % que vous payez vous-même constituent une garantie supplémentaire pour la banque. Comme vous l'avez déjà lu ci-dessus, avec un permis de séjour temporaire, vous ne pouvez souvent emprunter que 90 % de la valeur du bien.

Vous pouvez parfois emprunter plus de 90 %, mais cela dépend de certains facteurs :

La banque qui évalue votre situation : toutes les banques n'appliquent pas les mêmes conditions. Certaines banques sont plus flexibles.
Historique de résidence et de travail : plus vous habitez et travaillez de manière stable depuis longtemps (par exemple 6 mois, 1 ou 3 ans) aux Pays-Bas, plus vous aurez de chances d'obtenir gain de cause.
Revenus et contrat : un contrat à durée indéterminée et un revenu satisfaisant et stable renforcent également vos chances.
Nationale Hypotheek Garantie (NHG - Garantie hypothécaire nationale)
: la NHG vous permet souvent d'emprunter jusqu'à 100 % de la valeur de votre logement. C'est parfois aussi possible avec un permis temporaire, si l'objectif de votre séjour n'est pas temporaire.
Vous pouvez parfois emprunter jusqu'à 100 %. C'est possible si vous avez la nationalité européenne (UE/EEE ou Suisse), car les mêmes règles s'appliquent généralement que pour les citoyens néerlandais. Si votre permis a un objet « non temporaire » (comme pour les migrants hautement qualifiés), certaines banques peuvent aussi vous financer jusqu'à 100 %.

Il y a toujours des frais supplémentaires lorsque vous achetez un logement. Ces frais sont appelés des « kosten koper » (frais à charge de l'acheteur). Vous devez payer ces frais de votre poche. Ils s'élèvent généralement à 5 ou 6 pour cent du prix d'achat du logement. Les « kosten koper » comprennent notamment les éléments suivants :

Coûts des conseils liés au prêt : vous payez un conseiller pour trouver le meilleur prêt hypothécaire pour vous. Ces conseils sont importants pour savoir ce qui est financièrement possible.
Frais de notaire : vous payez le notaire pour la rédaction des documents juridiques nécessaires à l'achat officiel du logement. Ceci est obligatoire.
Frais d'expertise : lorsque votre offre pour un logement est acceptée, vous devez faire estimer le bien. Un expert immobilier évalue alors la valeur du logement pour la banque. Les frais liés à cette expertise sont à votre charge.
Frais d’inspection technique (facultatif) : un expert vérifie l’état technique de la maison, comme la toiture ou les fondations. Cela vous aide à détecter d’éventuels problèmes cachés avant l’achat du bien.
Frais d'agent immobilier (facultatif) : si vous engagez un agent immobilier pour vous aider à acheter votre logement, vous devez payer pour cela.

Assurez-vous que votre argent se trouve sur un compte bancaire néerlandais

Assurez-vous que l'argent que vous devez payer vous-même (vos économies) se trouve sur un compte bancaire néerlandais. Cela permettra à la banque de vérifier plus facilement l'ensemble de vos informations.

Pour acheter un logement aux Pays-Bas avec un permis de séjour temporaire, vous devez bien vous préparer. Avec l'aide adéquate et suffisamment d'économies, il est possible d'acheter votre propre logement.